Юрист по проверке недвижимости сопоставляет сведения из реестров с документами продавца, анализирует основание возникновения права, необходимые согласия, полномочия представителей и условия договора. Особенно внимательно такую проверку проводят до передачи основной суммы продавцу.
Что нужно проверить перед покупкой недвижимости
Проверку удобно разделить на четыре уровня.
| Что проверяем | Что нужно установить |
|---|---|
| Объект | Совпадают ли кадастровые и фактические характеристики недвижимости |
| Право продавца | Кто зарегистрирован правообладателем и на каком основании возникло право |
| Продавец и третьи лица | Есть ли обстоятельства, ограничивающие распоряжение объектом или требующие дополнительных документов |
| Сделка | Соответствуют ли договор, расчёты и передача объекта выявленным обстоятельствам |
Если документы противоречат друг другу или происхождение права невозможно последовательно объяснить, сначала нужно разобраться с причиной расхождения и только потом переходить к подписанию договора.
Что можно проверить по ЕГРН
ЕГРН используется для проверки зарегистрированного права, характеристик объекта, ограничений и обременений, а также предусмотренных законом дополнительных сведений и отметок.
При анализе квартиры или другого объекта обычно сопоставляют:
- кадастровый номер;
- адрес;
- площадь и назначение объекта;
- вид зарегистрированного права;
- долю продавца, если собственность долевая;
- зарегистрированные ограничения и обременения;
- доступные отметки, имеющие значение для сделки.
Для анализа истории объекта может использоваться выписка о переходе прав. При этом действующие правила ограничивают предоставление третьим лицам персональных данных собственников-физлиц, поэтому обычный сторонний запрос не всегда позволяет увидеть идентифицирующие данные правообладателя.
Почему одной выписки ЕГРН недостаточно
ЕГРН отражает зарегистрированные сведения, но юридическая проверка сделки шире реестра. Нужно сопоставить их с документом, на основании которого продавец приобрёл право, проверить полномочия участников сделки, семейные и опекунские обстоятельства и условия договора.
Поэтому отсутствие зарегистрированного обременения само по себе не означает, что остальные вопросы можно не проверять.
Как проверить право продавца
Следующий этап — установить не только текущего правообладателя, но и основание возникновения его права.
Изучают документ, указанный как основание возникновения права: например, договор, свидетельство о праве на наследство, документ о приватизации или судебный акт. Конкретный документ зависит от истории объекта.
Покупателю важно проверить:
- совпадает ли продавец с зарегистрированным правообладателем;
- совпадает ли объект во всех документах;
- какую долю вправе отчуждать продавец;
- когда и на каком основании возникло право;
- не требуются ли дополнительные согласия или разрешения;
- нет ли противоречий между документом-основанием и текущими сведениями.
Необычная история объекта или несколько переходов права сами по себе не позволяют сделать вывод о незаконности продажи. Они означают, что основания переходов нужно анализировать внимательнее.
Что делать, если продавец действует по доверенности
При продаже через представителя проверяют не только личность представителя, но и саму доверенность.
- Кем и когда она выдана.
- Действует ли доверенность на момент сделки.
- Какими полномочиями обладает представитель.
- Вправе ли он подписать именно необходимый договор.
- Кому и каким способом должны передаваться деньги.
Нотариально удостоверенную доверенность можно дополнительно проверить через официальный сервис Федеральной нотариальной палаты. При этом сам факт существования документа в реестре не заменяет чтение его текста и проверку конкретных полномочий.
Какие ограничения и права третьих лиц нужно учитывать
Перед покупкой проверяют не только ипотеку или арест. Значение могут иметь и другие зарегистрированные ограничения, отметки о споре, права супруга, обстоятельства, связанные с несовершеннолетними собственниками, и права лиц, которые по закону сохраняют пользование жилым помещением.
Когда нужно проверить согласие супруга
Если недвижимость относится к общему имуществу супругов и на сделку распространяются требования статьи 35 Семейного кодекса РФ, для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Поэтому недостаточно установить только текущее семейное положение продавца. Важно понять, когда и на каком основании недвижимость приобреталась и какой режим имущества применяется в конкретной ситуации.
Если собственник несовершеннолетний или подопечный
При распоряжении имуществом подопечного закон в предусмотренных случаях требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
В такой сделке необходимо проверить наличие требуемого разрешения и сопоставить его условия с фактическими условиями продажи.
Кто останется пользоваться квартирой после продажи
Регистрация человека по адресу и наличие у него сохраняющегося права пользования — не одно и то же. Однако перед сделкой необходимо установить, кто зарегистрирован и фактически проживает в квартире и есть ли лица, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования после смены собственника.
Для жилых помещений ГК РФ отдельно регулирует ситуацию, когда такие лица существуют.
Как проверить продавца перед покупкой
Проверка объекта не заменяет проверку самого продавца. В зависимости от обстоятельств полезно посмотреть официальные сведения о банкротстве и исполнительных производствах.
Для проверки банкротства можно использовать ЕФРСБ. На сайте отдельно разобрано, как проверить физическое лицо в ЕФРСБ.
Наличие исполнительного производства, задолженности или истории банкротства само по себе не означает автоматическую недействительность продажи. Это сигнал проверить обстоятельства глубже и оценить их значение именно для планируемой сделки.
Какие расчёты по квартире нужно проверить
До сделки стоит запросить документы по расчетам, связанным с помещением. Отдельное внимание нужно уделить взносам на капитальный ремонт.
Жилищный кодекс предусматривает переход к новому собственнику помещения в многоквартирном доме неисполненной обязанности предыдущего собственника по уплате взносов на капитальный ремонт, кроме предусмотренного законом исключения для предыдущего публичного собственника.
Поэтому проверять только обычные квитанции за коммунальные услуги недостаточно.
Что юрист проверяет в договоре купли-продажи недвижимости
После проверки объекта и продавца выявленные обстоятельства нужно правильно учесть в договоре. Шаблон без привязки к конкретной ситуации этого не решает.
В проекте договора проверяют как минимум:
- стороны сделки и их полномочия;
- точное описание недвижимости;
- цену;
- порядок и момент расчётов;
- условия передачи объекта;
- фактическое освобождение помещения;
- необходимые согласия и разрешения;
- обстоятельства, связанные с существующими ограничениями;
- обязанности сторон до государственной регистрации перехода права;
- действия сторон, если регистрацию приостановят или завершить сделку окажется невозможно;
- порядок подписания передаточного акта.
Гражданский кодекс отдельно регулирует форму договора продажи недвижимости, определение предмета, цену, передачу объекта и особенности продажи жилых помещений. Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации.
Почему не существует одного «идеального договора»
Содержание договора зависит от обстоятельств сделки. Продажа квартиры единственным собственником и продажа объекта через представителя, с несовершеннолетним собственником или существующим обременением требуют разной проверки.
Поэтому задача юриста по покупке недвижимости — не сделать договор длиннее, а привести его условия в соответствие с документами, рисками и выбранным порядком расчётов.
Когда особенно нужен юрист по проверке недвижимости
Углублённая проверка особенно оправдана, если:
- продавец действует через представителя;
- собственником является несовершеннолетний или подопечный;
- есть вопросы к согласию супруга;
- основание возникновения права требует дополнительного анализа;
- обнаружены сведения о банкротстве или значимые исполнительные производства;
- в ЕГРН есть ограничения, отметки или сведения о споре;
- документы противоречат друг другу;
- в сделке несколько собственников или долей;
- продавец отказывается предоставить документы, необходимые для проверки.
Если требуется именно анализ конкретного объекта и документов, состав такой работы раскрыт на странице сопровождения сделок с недвижимостью.
Пошаговый алгоритм проверки до передачи денег
- Получить документы продавца и сведения ЕГРН.
- Сопоставить характеристики объекта и зарегистрированное право.
- Изучить документ, на основании которого возникло право продавца.
- Проверить полномочия продавца или представителя.
- Установить необходимые согласия, разрешения и возможные права третьих лиц.
- Проверить релевантные официальные сведения о продавце.
- Проверить расчёты по квартире, отдельно — взносы на капитальный ремонт.
- Сопоставить результаты проверки с проектом договора и порядком расчётов.
- Устранить существенные противоречия до подписания и передачи основной суммы.
- Оформить переход права в установленном порядке.
Смысл юридической проверки не в обещании абсолютной «чистоты» объекта. Ее задача — обнаружить доступные до сделки противоречия и юридические риски и не принимать решение о передаче денег, пока существенные вопросы остаются без ответа.
FAQ
Достаточно ли выписки ЕГРН для покупки квартиры?
Нет. ЕГРН является базовым источником зарегистрированных сведений, но нужно также проверить основание права продавца, необходимые согласия и разрешения, полномочия представителя, возможные права третьих лиц и условия договора.
Как проверить, действительно ли продавец является собственником?
Необходимо сопоставить сведения ЕГРН, документы продавца и документ, на основании которого возникло право. Из-за ограничений на раскрытие персональных данных собственник может потребоваться для законного получения части идентифицирующих сведений.
Что проверяет юрист при покупке квартиры?
Юрист анализирует объект, право и основание его возникновения, документы продавца, ограничения и права третьих лиц, необходимые согласия, доверенности, финансовые признаки риска, договор, расчёты и порядок регистрации.
Можно ли покупать квартиру, если продавец действует по доверенности?
Само представительство по доверенности не означает, что сделку нельзя проводить. Но необходимо проверить действительность документа и конкретный объем полномочий представителя.
Нужно ли проверять банкротство продавца?
Это полезная часть проверки продавца. Если в ЕФРСБ обнаружены сведения о процедуре или ее истории, значение этих обстоятельств нужно оценить применительно к конкретной продаже, а не делать вывод только по факту наличия записи.
Какие долги требуют особого внимания?
В частности, задолженность по взносам на капитальный ремонт помещения в многоквартирном доме. Закон предусматривает переход соответствующей неисполненной обязанности прежнего собственника к новому собственнику с установленным исключением.
Нужен ли юрист, если квартира покупается в ипотеку?
Ипотечное оформление не отменяет интерес покупателя к собственной юридической проверке. Объём дополнительного анализа зависит от истории объекта, документов продавца и условий сделки.
Если нужно проверить конкретную сделку
Для первичного анализа обычно нужны сведения ЕГРН, документ-основание права продавца и проект договора. После изучения документов можно определить, какие дополнительные проверки необходимы именно для этой сделки.
Общий порядок и состав юридической помощи описаны на странице сопровождения сделки с недвижимостью. Если сначала нужно оценить бюджет юридической помощи, отдельно разобрано, из чего складывается стоимость работы юриста.